Zielgruppen der Grundsteuerreform: FAQ für Unternehmer, Gewerbetreibende und Freiberufler

Was kommt für mich als Unternehmer zu?

Grundsätzlich sind von der Grundsteuer nahezu sämtliche Unternehmen betroffen. Denn die Grundsteuer fällt immer dann an, wenn Eigentum besteht – dabei ist es irrelevant, ob es sich hierbei um ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder einen Geschäftsbetrieb handelt. Im Unterschied zum Wohneigentum kommt bei der betrieblichen Nutzung jedoch nicht das Ertragswertverfahren zum Einsatz, sondern das Sachwertverfahren.

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Beim Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten des Gebäudes, der Baupreisindex, die Brutto-Grundfläche (abzügl. der Altersminderung) sowie der Bodenrichtwert miteinander verrechnet und dann mit einer Wertzahl multipliziert. Das Ergebnis dieser Rechnung ist dann der Grundsteuerwert.

Was ist der Baupreisindex?

Beim Baupreisindex handelt es sich in erster Linie um einen Preisindex der zur Messung der Preisentwicklung für Neubau und Instandhaltung von Gebäuden dient. Die Baupreisindizes beziehen sich dabei stets auf ein Basisjahr, zu dem der Neubauwert eines Gebäudes ins Verhältnis gesetzt wird. Der Baupreisindex wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und veröffentlicht.

Wie berechnet sich die Alterswertminderung?

Die Alterswertminderung eines Gebäudes berechnet sich aus dem Alter und der Gesamtnutzungsdauer. Ist ein Gewerbebetrieb bspw. 15 Jahre alt und soll dieser eine Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren haben, berechnet sich die Alterswertminderung wie Folgt: 15 (Alter) : 50 (Gesamtnutzungsdauer) x 100 = 30%

Was zählt zur Brutto-Grundstücksfläche? Und was nicht?

Zur Brutto-Grundstücksfläche zählt jede nutzbare Grundfläche sämtlicher Grundrissebenen. Damit zählt also nicht nur die Bodenfläche, sondern bei mehrstöckigen Gebäuden auch alle Flächen der einzelnen Stockwerke. D.h. kurz gesagt: Alle überdeckten und von Wänden umschlossenen Räume sowie überdeckte, aber nicht von allen Seiten umschlossene Bereiche zählen zur Brutto-Grundstücksfläche. Nicht dazu zählen dagegen nicht überdeckte Flächen, Spitzböden, Kriechkeller, Balkone oder Bereiche mit abgehängten Decken.

Was ist der Bodenrichtwert und wie erhalte ich Daten zu ihm?

Der Bodenrichtwert beschreibt den Quadratmeter-Wert unbebauten Bodens. Damit ist er ein zentrales Hilfsmitte bei der Wertermittlung von Immobilien und damit für die Berechnung der Grundsteuerlast. Bodenrichtwerte sind i.d.R. durchschnittliche Grundstückswerte innerhalb bestimmter Zonen – je nach Zone kann dieser mehr oder minder hoch ausfallen. So liegen die Bodenrichtwerte in Bingen bspw. zwischen 125€ und 390€/ qm. Die Zone Gaulsheim oder Dietersheim haben bspw. einen Bodenrichtwert von 125€.

Einzusehen sind die Bodenrichtwerte bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Die Auskunft kann dabei entweder mündlich, schriftlich oder online über das Bodenrichtwertinformationssystem des Landes Rheinland-Pfalz (BORIS RLP) erteilt werden.

Was muss ich als Unternehmer, Gewerbetreibender, Freiberufler beachten?

Zu beachten ist für Unternehmer, Gewerbetreibender, Freiberufler, sofern diese in Besitz der betrieblichen Stätten sind, als Eigentümer grundsteuerpflichtig sind. Hat ein Unternehmer also mehrere Gewerbebetriebe, muss er für jeden Gewerbebetrieb und jede Zweigstelle eine gesonderte Feststellungserklärung einreichen.

Sonderfall: Gebäudeeigentum aber kein Grundstückseigentum

Besitzt ein Unternehmer zwar ein Gebäude und kommt hierfür auch für sämtliche Kosten auf, ist aber gleichzeitig nicht der Eigentümer des Grundstücks, auf dem das Gebäude erbaut ist, liegt ein Sonderfall vor. So ist bei Gebäuden, die auf fremdem Grund und Boden errichtet sind, der Bodenwert dem Eigentümer des Grund und Bodens und der Gebäudewert dem wirtschaftlichen Eigentümer des Gebäudes zuzurechnen. Für den Grund und Boden ist der Wert nach den für unbebaute Grundstücke geltenden Grundsätzen zu ermitteln

Welche Angaben muss ich als Unternehmer für die Feststellungserklärung bereitstellen?

Um den Grundsteuerwert festzustellen, müssen in der Feststellungserklärung unterschiedliche Angaben vorliegen. Je nach Art des Grundstücks und Bundesland (ob Bundesmodell oder individuelles Ländermodell) unterscheiden sich dabei die erforderlichen Unterlagen. Grundsätzlich sind jedoch die folgenden Daten notwendig:

• Lage des Grundstücks
• Angaben zu Gemarkung, Flur, Grundstücksfläche
• Gemeinde
• Grundstücksart
•  Eigentumsverhältnissen
• Baudenkmal ja oder nein
• Abbruchverpflichtung ja oder nein

Kann ich die Feststellungserklärung als Unternehmer, Gewerbetreibender, Freiberufler selbst aufsetzen?

Ja. In der Theorie. Da zur Erklärung zahlreiche Daten notwendig sind und diese überdies elektronisch über ELSTER an das Finanzamt übermittelt werden muss, bietet es sich jedoch an, sich qualifizierte Hilfe in Form eines Steuerberaters zu holen. Überdies muss, wie bereits zuvor erwähnt, für jedes Grundstück, das sich im Besitz des Unternehmers, Gewerbetreibenden oder Freiberufler befindet, eine gesonderte Feststellungserklärung abzugeben.

Wie oft müssen Unternehmer eine Feststellungserklärung einreichen?

Eine Feststellungserklärung muss in der Regel ein Mal pro Besitztum eingereicht werden. Dies kann frühestens zum 01. Juli und spätestens zum 31. Oktober geschehen.