Rechtsgrundlage der Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, welche von der Gemeinde auf inländischen Grundbesitz erhoben wird. Als Real-, Objekt- oder Sachsteuer, knüpft sie an das Vorhandensein einer Sache an. Doch weswegen wurde die Grundsteuer reformiert und welche Rechtsgrundlagen gelten für die Grundsteuer? Darüber soll Sie der heutige Fachartikel informieren.

Rechtlicher Hintergrund der Steuerreform

Rechtlicher Hintergrund der Steuerreform war die teils Verfassungswidrigkeit des alten Grundsteuergesetzes und des Bewertungsgesetzes. Die Intention des Gesetzgebers war es, die Grundsteuer in Einklang mit dem Grundgesetz bringen. Zudem soll die neue Grundsteuer gerechter ausfallen. Primäres Ziel der Steuerreform ist eine rechtssichere, verfassungskonforme und zeitgemäße Fortentwicklung der Grundsteuer und Bewertung der Grundsteuerobjekte. Die Grundsteuer soll somit als verlässliche Einnahmequelle der Gemeinde erhalten bleiben. Allem voran soll der Steuerpflichtige aber nicht wesentlich mehr zahlen als zuvor und den Kommunen, denen die Grundsteuer zufließt, keine Einnahmen entgehen.

Was ändert sich?

Das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts bringt neue Bewertungsregeln für Zwecke der Grundsteuer auf Bundesebene mit sich. Der gesamte inländische Grundbesitz soll auf den Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet werden. Hierfür sollen die Eigentümerinnen und Eigentümer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch an das Finanzamt übermitteln. Das bedeutet, dass anders als bisher der Grundstückswert vom Bodenrichtwert und der statistisch ermittelten Nettokaltmiete abhängt. Die Fläche des Grundstücks, die Art des Gebäudes (privat oder betrieblich) und dessen Alter spielen im Bundesmodell ebenfalls eine Rolle. Das Berechnungssystem der Grundsteuer bleibt in seiner Grundstruktur erhalten.

Wie wird die neue Grundsteuer nach der Reform berechnet?

Die Grundsteuer berechnet sich zukünftig in drei Schritten und ergibt sich durch die Multiplikation folgenden Werte:

  • Berechnung des Grundsteuerwertes, den das Finanzamt anhand bestimmter Faktoren wie dem Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche, dem Mietniveau und dem Alter des Gebäudes ermittelt
  • Ausgleich der Wertsteigerungen: Senkung der gesetzlich festgelegten Steuermesszahlen
  • Anpassen der Hebesätze durch die Gemeinden, diese legen den Hebesatz fest

Die Länderöffnungsklausel

Das System der Grundsteuer sollte ursprünglich bundesweit gelten. Allerdings erhielten die Länder die Möglichkeit, abweichende landesrechtliche Regelungen zu treffen. Das bedeutet, dass das Bundesland eigene Regeln zur Bewertung der Grundsteuer entwickeln und erlassen darf.

Worauf basiert die Grundsteuer?

Für die Erhebung der Grundsteuer dienen das Grundsteuergesetz (GrStG) und das Bewertungsgesetz (BewG) als Rechtsgrundlage. Zu unterscheiden ist dabei zwischen der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und der Grundsteuer B für unbebaute und bebaute Grundstücke. Für die Grundsteuer A und B gelten jeweils eigene Messzahlen und Hebesätze.

Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe gilt die Grundsteuer A. Der Wirtschaftswert wird für einen solchen Betrieb auf Basis der Ertragsfähigkeit ermittelt. Hinzu kommt ein Wohnungswert für den Teil, der für Wohnzwecke genutzt wird.

Die Grundsteuer B gilt für alle anderen Grundstücke, ob bebaut oder unbebaut. Dazu zählen Miet- und Geschäftsgrundstücke, Häuser, Gebäude auf fremdem Grund und Boden, Wohnungseigentum und auch Teileigentum sowie Erbbaurechte.

Grundsteuer C gilt ab 2025. Ab dann können Städte und Gemeinden einen erhöhten Hebesatz auf unbebaute, baureife Grundstücke erheben. Dies soll Eigentümer motivieren, ihr Grundstück zu bebauen. In Bayern ist dies nicht vorgesehen.

Was sagt das Bewertungsgesetz aus?

Bei der Grundsteuer hängt die Höhe der Steuer vom Wert des Gutes ab, welcher nicht monetär ist. Um die in Geld zu zahlenden Steuer berechnen und festsetzen zu können, müssen die Güter einheitlich bewertet werden.es 7. Abschnitts des 2. Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1.1.2022.

Der Erlass betrifft den 7. Abschnitt des 2. Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer. Er gliedert sich in die Teile:

  • Allgemeines (Teil A),
  • Grundvermögen (Teil B)
  • Anwendung (Teil C)

Teil A – Allgemeines zur Feststellung von Grundsteuerwerten:

Für die Bewertung erfolgt eine Einordnung in die Vermögensarten land- und forstwirtschaftliches Vermögen sowie Grundvermögen. Die Grundsteuerwerte sind für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und für Grundstücke des Grundvermögens, gesondert festzustellen. Die Grundsteuerwerte werden in Zeitabständen von je 7 Jahren allgemein festgestellt.

Teil B Grundvermögen:

Zum Grundvermögen gehören insbesondere der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör. Dieser Teil beinhaltet die Definitionen eines bebauten und unbebauten Grundstücks sowie die Verfahren zur Erhebung des Grundsteuerwertes (Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren).

Teil C Anwendung:

Dieser Teil umfasst Anwendungsregelungen sowohl für das Grundvermögen als auch für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen.


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Michael Autenheimer, Steuerberater
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