Grundsteuer in der Praxis: So viel zahlen Besitzer von Eigentumswohnungen
Im diesigen zweiten Teil unserer „Grundsteuer in der Praxis“-Reihe zeigen wir anhand eines Musterbeispiels, wie hoch die Grundsteuer für Eigentümerinnen und Eigentümer von Eigentumswohnungen ausfallen könnte.
Ebenso wie beim Einfamilienhaus kommt zur Berechnung des Grundsteuerwerts bei Eigentumswohnungen im Rahmen des Bundesmodells das sog. Ertragswertverfahren zum Einsatz. Gleichermaßen gilt auch hier der Hebesatz der Grundsteuer B, der für sämtliche bebaute Grundstücke greift.
Besonderheiten von Eigentumswohnungen
Eigentumswohnungen stellen, im Vergleich zu Einfamilienhäusern eine besondere Art des Eigentums dar – denn dem Besitzer gehört nicht nur die Wohnung, sondern er besitzt überdies einen sog. Miteigentumsanteil an dem Wohnhaus, in dem sich die Eigentumswohnung befindet. Dieses Wohnhaus ist damit gemeinschaftliches Eigentum, ebenso wie der Grund und Boden auf dem es steht.
Wer eine Wohnung besitzt, muss dies durch Eintragung in das sog. Wohnungsgrundbuch begründen. Dies gilt übrigens für jede Art von Immobilieneigentum.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren richtet sich nach dem Rohertrag des Grundstücks, den Bewirtschaftungskosten, dem Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche sowie dem Abzinsungsfaktor.
Schritt 1: Rohertrag des Grundstücks
(Wohnfläche x Listenmiete +/- Mietniveau) + (Anzahl Garagenstellplätze x Festwert +/- Mietniveau)
= Rohertrag
Schritt 2: Reinertrag des Grundstücks
Rohertrag – Bewirtschaftungskosten = Reinertrag
Schritt 3: kapitalisierter Reinertrag/ Barwert des Reinertrags
Reinertrag x Verfielfältiger = Barwert des Reinertrags
Schritt 4: Abgezinster Bodenwert
Bodenrichtwert x Umrechnungskoeffizient x Grundstücksfläche = Bodenwert
Bodenwert x Abzinsungsfaktor = Abgezinster Bodenwert
Schritt 5: Grundsteuerwert
Kapitalisierter Reinertrag + abgezinster Bodenwert = Ertragswert = Grundsteuerwert
Das Ergebnis? Der Ertragswert, der dem Grundsteuerwert entspricht. Anhand dem Grundsteuerwert kann dann in Kombination mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde die Grundsteuer berechnet werden.
Musterbeispiel Eigentumswohnung in Bingen, Rheinland-Pfalz
Angenommen Sie sind Besitzer oder Besitzerin einer Eigentumswohnung im Bingener Stadtteil Gaulsheim. Ihre Wohnung hat eine Wohnfläche von 100 qm, das Gebäude dagegen eine Grundstücksfläche von 500 qm. Gebaut wurde das Objekt im Jahr 2005. Garagenstellplätze gibt es keine. Zusätzlich haben Sie einen Miteigentumsanteil von 10. Der Hebesatz der Stadt Bingen beträgt (zumindest zum jetzigen Zeitpunkt) 450%, die Mietniveaustufe liegt bei 3. Der Liegenschaftsszinsatz liegt bei 2,1% und die Restnutzungsdauer bei 80 Jahren.
Schritt 1: Rohertrag
10,0 Euro/qm x 100 qm Wohnfläche + 10 % = 1.100 € monatlicher Rohertrag
1.100€ x 12 = 13.200€ jährlicher Rohertrag
Schritt 2: Reinertrag
13.200€ – 3.960€ = 9.240€
Schritt 3: Barwert des Reinertrags
9.240€ x 28,16 = 260.198,24€
Schritt 4: Abgezinster Bodenwert
185€/qm x 1,08 x 500 qm = 99.900€ (Bodenwert)
260.198,24€ x 0,18 = 46.835,71€ (abgezinster Bodenwert)
Schritt 5: Grundsteuerwert
260.198,24€ + 46.835,71€ = 307.034,11€
—> Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
= 307.034,11€ x 0,31 Promille x 450% = 428,31€ Grundsteuer
Zu beachten ist dabei jedoch, dass die Kommunen noch keine Anpassung der Hebesätze vorgenommen haben. Dies kann sich jedoch jederzeit ändern.
Kontaktieren Sie uns für eine kompetente Steuerberatung
Michael Autenheimer, Steuerberater
info@stb-au.de
Telefon 06721 / 9108-10