Die Grundsteuerreform – das ändert sich 2022

Wie im obigen Abschnitt erläutert, beruhen die Einheitswerte auf einstigen Grundstückswerten der 30er bzw. 60er Jahre. Da sich diese jedoch seither sowohl in Ost- als auch in Westdeutschland stark entwickelt haben, kommt es laut Bundesministerium für Finanzen zu einer steuerlichen Ungleichbehandlung. Als Antwort auf diese Ungleichbehandlung soll nun das neue Berechnungsmodell dienen, sodass das Gesamtaufkommen der Grundsteuer bundesweit nahezu gleichbleibt.

Betroffen sind von der Reform grundsätzlich alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grund. Dazu zählen Grundstücke agrarischer Nutzung (Grundsteuer A), Grundstücke baulicher Nutzung (Grundsteuer B) sowie unbebaute, baureife Grundstücke (Grundsteuer C).

Um eine Neubewertung vornehmen zu können, benötigt das Finanzamt eine sog. Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes. Diese muss elektronisch über ELSTER bis spätestens 31.10.2022 eingereicht werden. Möglich ist die Abgabe der Steuererklärung bereits ab dem 01.07.2022. Zu beachten ist, dass die Eigentümer kein Schreiben von der Steuerbehörde erhalten, sondern die Aufforderung zur Abgabe in der Regel über eine öffentliche Bekanntmachung der Kommunen erfolgt.

Erschwerend kommt hinzu, dass diese Erklärung für jedes Grundstück, das sich im Besitz befindet, einzeln abzugeben ist. Es können nicht mehrere Grundstücke oder Häuser in einer Erklärung erklärt werden. Da kann Eigentümerinnen und Eigentümer nicht selten vor Herausforderungen stellen, weshalb sich im Idealfall ein Steuerberater um die weitere Bearbeitung kümmert. Dazu sind jedoch einige Angaben erforderlich.

01. Januar 2022: Geltungsbeginn Feststellung der neuen Grundsteuer

01. Juli 2022: Beginn der Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes

31. Oktober: Frist zur Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes

Zur Bewertung der Grundsteuer müssen dem Steuerberater unterschiedliche Daten zum Eigentum vorliegen. Hier zählen in etwa die Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft, Angaben zu Gemarkung, Flur, Grundstücksfläche, Gemeinde, Grundstücksart, Eigentumsverhältnissen sowie ob es sich bei dem Grund um ein Baudenkmal handelt und ob eine Abbruchverpflichtung besteht.

Sämtliche Informationen lassen sich bspw. aus dem Kaufvertrag, dem Grundbuchblatt, dem Einheitswertbescheid oder auch dem Grundsteuerbescheid, den Eigentümer jährlich von der Kommune erhalten, entnehmen.

Die neue Grundsteuer berechnet sich durch folgende Formel:

Grundvermögen x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuerlast

Je nach Art und Weise, wie ein Grundstück bebaut ist, finden unterschiedliche Bewertungsverfahren Anwendung. Während das Ertragswertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum gilt, hat das Sachwertverfahren für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzt Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke Geltung. Bei unbebauten Grundstücken ist die Berechnung einfacher. Der Grundsteuerwert kann anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert ermittelt werden.

Ertragswertverfahren:

1. Grundstücksfläche
2. Bodenrichtwert
3. Immobilienart
4. Alter des Gebäudes
5. Wohnfläche
6. Mietniveaustufe
7. monatliche Nettokaltmiete in Euro/ qm

Sachwertverfahren:

1. Herstellungskosten Gebäude
2. Grundfläche Gebäude
3. Alter des Gebäudes
4. Grundstücksfläche

Die zuvor geschilderte neue Berechnungsformel der Grundsteuer stellt das Bundesmodell dar. Sie gilt grundsätzlich für sämtliche Grundstücke bundesweit. Bundesländer, die dieses Modell nicht anwenden möchten, dürfen jedoch ein eigenes Grundsteuermodell einführen. Dies ist unter Anwendung der sog. Öffnungsklausel möglich. Von dieser Öffnungsklausel machen bspw. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen Gebrauch.

In der Regel darf laut Grundgesetz allein der Bund Gesetze erlassen. Die Öffnungsklausel gibt den Bundesländern nun jedoch die Befugnis, eigene Gesetze zur Grundsteuer zu erlassen. Somit können die Länder, trotz dem es bereits ein Bundesgesetz (Bundesmodell) gibt, ein eigenes Modell fahren.